V souvislosti s rekodifikací českého soukromého práva dochází mimo jiné ke zrušení zákona o vlastnictví bytů, ve kterém bylo doposud společenství vlastníků jednotek upraveno. Právní úprava společenství vlastníků jednotek se přesouvá přímo do nového občanského zákoníku (NOZ), jenž zároveň ruší vzorové stanovy. Těmi se dosud řídí právní poměry společenství vlastníků jednotek do doby, než si schválí vlastní stanovy. S novými vzorovými stanovami přitom nová právní úprava nepočítá

Terminologický posun

NOZ používá na místo dosavadního pojmu „společenství vlastníků jednotek“ legislativní zkratku „společenství vlastníků“. Z toho plyne, že se nová úprava společenství vlastníků značně rozrostla. 

Společenství vlastníků bude i podle nové právní úpravy považováno za právnickou osobu. Název této právnické osoby bude muset (kromě označení domu, pro který společenství vzniklo) nově obsahovat i slova „společenství vlastníků“. Starý zákon přitom vyžaduje pouze slovo „společenství“. Řada stávajících společenství proto danou podmínku bude nucena svůj název doplnit a změnu zapsat do příslušného rejstříku. Pro uzpůsobení názvu jim NOZ stanoví lhůtu do 4. 1. 2016.

Trvající ochrana vlastníků jednotek

Společenství vlastníků bude mít nadále vlastní právní způsobilost. Tato způsobilost je v NOZ, shodně jako dnes, pozitivně omezena pouze na jednání, která souvisí se zajišťováním správy domu a pozemku. Pouze v mezích tohoto účelu bude společenství vlastníků způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem a právně jednat s vlastníky jednotek i se třetími osobami.

Negativně je způsobilost společenství omezena tak, že společenství vlastníků nesmí podnikat nebo se podílet na podnikání či jiné činnosti podnikatelů, ani být jejich společníkem nebo členem. Současně se stanoví, že k právnímu jednání, kterým společenství vlastníků zajistí dluh jiné osoby, nebo se zaváže podílet na ztrátě jiné osoby, hradit její dluhy nebo je zajistit, se nepřihlíží. Fakticky by se tak jednalo o zdánlivé právní jednání, jehož důsledkem by byla neexistence závazku společenství vlastníků. Důvodem této úpravy je zákonné ručení vlastníků jednotek za dluhy společenství vlastníků. Zákonodárce tak výslovně pamatuje na ochranu vlastníků jednotek před neuváženým jednáním společenství vlastníků.

Výslovně je naopak konstatována možnost společenství vlastníků se sdružovat, a to buď s jiným společenstvím ke spolupráci při naplňování svého účelu, nebo v právnických osobách působících v oblasti bydlení. Zavázat se však společenství může pouze k poskytnutí členského vkladu nebo členských příspěvků. Opět je tak kladen důraz na ochranu vlastníků jednotek před možnými závazky společenství, které může nabývat majetek a nakládat s ním pouze při naplňování svého účelu, jímž je správa domu a pozemku.

Správa domu a pozemku

Obsah pojmu správa domu a pozemku je v nové právní úpravě vymezen na úrovni zákonného předpisu (a nejen vzorovými stanovami vydanými ve formě nařízení). V současné době se správou domu rozumí správa, provoz a opravy společných částí domu. NOZ používá přesnější a zároveň obecné vymezení, které může pojmout celou škálu nejrůznější činnosti. Správa domu a pozemku má tak zahrnovat vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. 

Správa domu má zahrnovat i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Další podrobnosti o správě domu a pozemku a vymezení společných částí budou stanoveny ve vládním nařízení, kterým se provádějí některá ustanovení NOZ týkající se bytového spoluvlastnictví. Toto vládní nařízení, které se v současnosti nachází ve stadiu návrhu, prozatím nebylo schváleno. Najisto je v NOZ alespoň stanoveno, že se správa vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku. 

 

 

Co se starými SVJ od příštího roku?

Přechodná ustanovení?

Materii SVJ dosud upravoval zákon o vlastnictví bytů, který dne 1. 1. 2014 pozbyl účinnosti. Co se stane se stávajícími SVJ po nabytí účinnosti NOZ. V jeho přechodných ustanoveních. Dle § 3041 odst. 1 NOZ se právní povaha právnických osob upravených tímto zákonem bude řídit ustanoveními NOZ ode dne nabytí jeho účinnosti. Mezi právnické osoby upravené NOZ se řadí i SVJ, jehož právní poměry se tak od ledna příštího roku budou řídit. A to nejen těch SVJ, která budou vznikat podle nové právní úpravy, ale i stávajících, vzniklých podle zákona o vlastnictví bytů, byť je v tomto ohledu možno zaznamenat i opačný názor.

Podle tohoto názoru ustanovení § 3041 odst. 1 NOZ na současná SVJ nedopadá, neboť stanoví, že se uplatní u právnických osob upravených NOZ. Z této textace přechodného ustanovení je pak dovozováno, že současná SVJ do takto vymezené skupiny právnických osob nepatří, neboť jsou upravena pouze zákonem o vlastnictví bytů.. Z hlediska smyslu se dle důvodové zprávy jedná o ustanovení, jež má sledovat obecnou zásadu, podle které nová zákonná úprava osobního statusu dopadá ode dne účinnosti nového zákona i na právní poměry dosud trvající. Nová zákonná úprava SVJ tak bude dopadat i na již existující SVJ.

Lhůta na přizpůsobení se NOZ

Přechodná ustanovení NOZ dále vyžadují, aby existující právnické osoby do 3 let ode dne nabytí jeho účinnosti uvedly své zakladatelské dokumenty do souladu s NOZ a doručily je příslušnému rejstříku. V případě SVJ se bude jednat o přizpůsobení stanov nové právní úpravě. Vzhledem k tomu, že se okruh povinných náležitostí stanov oproti dnešnímu stavu podstatně rozšiřuje, budou prakticky všechna SVJ muset své stanovy uzpůsobit a doručit je krajskému soudu, který vede rejstřík společenství vlastníků jednotek. Do té doby veškerá ustanovení stanov, která budou odporovat donucujícím ustanovením NOZ, pozbudou závaznosti dnem nabytí jeho účinnosti.

Je tak třeba připomenout sankce, které NOZ za porušení této povinnosti stanoví. Dle NOZ bude soud oprávněn vyzvat liknavá SVJ k nápravě a ve výzvě stanovit dodatečnou přiměřenou lhůtu ke splnění této povinnosti. Po jejím marném uplynutí může soud teoreticky SVJ na návrh orgánu veřejné moci nebo osoby, která na tom osvědčí právní zájem, zrušit a nařídit její likvidaci. Teoreticky proto, že u těch SVJ, která vznikají povinně ze zákona, nebude tato možnost z povahy věci připadat v úvahu, pokud v domě počet jednotek neklesne na méně než pět. Pragmatičtější tak bude spíše ukládání pořádkových pokut ze strany soudu, a to až do výše 100 000 Kč.

Vzorové stanovy

NOZ vzorové stanovy s účinností od 1. 1. 2014 ruší a s vydáním nových nepočítá. Vzhledem k tomu, že by se tato SVJ ocitla dne 1. 1. 2014 ve vakuu, přijala Expertní skupina Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti dne 7. 6. 2013 výkladové stanovisko k tomuto problému.

Podle tohoto stanoviska může SVJ i po nabytí účinnosti NOZ nadále vycházet ze vzorových stanov, i když bude tento právní předpis nabytím účinnosti NOZ zrušen. SVJ vzniklá po nabytí účinnosti NOZ však budou muset mít 

Název společenství

SVJ bude i podle nové právní úpravy považováno za právnickou osobu. Název této právnické osoby bude muset vedle označení domu, pro který společenství vzniklo, nově obsahovat i slova „společenství vlastníků“. Současný zákon přitom vyžaduje pouze slovo jediné, a to „společenství“. Řada stávajících společenství proto danou podmínku nebude splňovat a bude tak nucena ve lhůtě dvou let (lhůta je o rok kratší oproti lhůtě pro přizpůsobení stanov nové právní úpravě) od nabytí účinnosti NOZ svůj název doplnit a změnu zapsat do příslušného rejstříku společenství vlastníků jednotek.

Jedinou výjimku budou představovat důležité důvody, zejména užívala-li právnická osoba svůj název dlouhodobě a je-li pro ni tak příznačný, že jeho zaměnitelnost nebo klamavost nelze rozumně předpokládat.

SVJ podle nového občanského zákoníku Stanovy 

Významné změny se dotýkají stanov. Společenství nepříjemně zaskočí povinná forma stanov a jejich změn notářským zápisem, který dosavadní zákon v případě změn nevyžadoval.

Zásadní posun právní úpravy společenství vlastníků jednotek („SVJ“) v novém občanském zákoníku („NOZ“) spočívá především (1.) v nové úpravě formy stanov a jejich změn, kterou stávající zákon nepředepisuje, a (2.) v okruhu nových minimálních náležitostí stanov, které NOZ vymezuje. SVJ ztrácejí pomocnou ruku při tvorbě stanov, kterou nabízela dosavadní právní úprava v podobě vzorových stanov vydaných vládním nařízením. NOZ toto vládní nařízení ruší a s novými vzorovými stanovami již nepočítá.

Povinné notářské zápisy

Dosavadní zákon o vlastnictví bytů, který obsahuje úpravu SVJ, předepisuje zvláštní formu stanov pouze u jejich prvního znění. Toto první znění stanov tvoří dle stávající úpravy povinnou přílohu notářského zápisu o první schůzi shromáždění (jejím průběhu, volbě a složení orgánů a schvalování stanov), kterou je povinen původní vlastník budovy svolat nejdéle do 60 dnů po vzniku společenství. Ke změně stanov však není notářský zápis podle stávající úpravy zapotřebí.

NOZ tento stav mění. Stanovy i jejich změny budou nově formě notářského zápisu podléhat! NOZ stanoví z předepsané formy stanov výjimku pouze tehdy, pokud se bude SVJ zakládat prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě. V takovém případě budou stanovy součástí uvedených dokumentů, u kterých NOZ formu veřejné listiny nevyžaduje.

Jakákoli změna přijatých stanov však bude muset formu notářského zápisu splňovat, a to na základě obecného ustanovení NOZ, které stanoví, že vyžaduje-li zákon pro právní jednání určitou formu, lze obsah právního jednání změnit projevem vůle v téže nebo přísnější formě. Nově se tedy bude muset každá schůze shromáždění SVJ, na které se bude rozhodovat o změně stanov, konat za účasti notáře, což pochopitelně SVJ finančně zatíží. A nebude se jednat o jediné výdaje. Nutno je počítat s náklady na přizpůsobení stanov nové právní úpravě, neboť vlastníci jednotek s neprávnickým vzděláním si patrně s doplněním stanov o nové náležitosti sami neporadí, a často i s náklady na zápis změn (např. v případě názvu) do rejstříku společenství vlastníků jednotek.

Povinné náležitosti stanov

NOZ upravuje minimální náležitosti stanov, které oproti stávajícím povinným náležitostem podstatným způsobem rozšiřuje. V důsledku toho budou prakticky všechna existující SVJ povinna své stanovy upravit a doručit je příslušnému krajskému soudu, který vede rejstřík společenství vlastníků jednotek.

Povinné náležitosti stanov SVJ jsou ve srovnání se stávající právní úpravou následující:

1.  Název SVJ, který bude muset vedle označení domu, pro který společenství vzniklo, nově obsahovat i slova „společenství vlastníků“. Současný zákon přitom vyžaduje pouze slovo „společenství“.

2.  Sídlo primárně určené v domě, pro který SVJ vzniklo, a pouze v případě, že to není možné, na jiném vhodném místě. Dosavadní zákon žádná omezení v případě sídla neobsahuje.

3.  Členská práva a povinnosti vlastníků jednotek a způsob jejich uplatňování. Popis práv a povinností členů společenství coby povinnou náležitost stanov obsahuje i stávající právní úprava. Popis způsobu jejich uplatňování je novinkou.

 

4.  Určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení. Dosavadní zákon se přitom spokojoval pouze s požadavkem na údaj o orgánech společenství, popis jejich práv a povinností a způsob jejich svolávání. Určení počtu volených orgánů, délky jejich funkčního období, ale i způsobu jejich jednání a usnášení je tak novinkou.

5.  Určení prvních členů statutárního orgánu. Jedná se o novum, které známe ze stávající úpravy společnosti s ručením omezeným, o jehož smyslu však lze důvodně pochybovat. První členové statutárních orgánů (nikoli však další, kteří je ve funkcích později nahradili či nahradí) tak budou muset být na věčné časy ve stanovách SVJ uváděni, a to i poté, co jejich funkce zanikne. NOZ totiž oproti novému zákonu o obchodních korporacích nepřipouští, aby byl tento údaj později ze stanov vypuštěn.

6.  Pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí. Jedná se o novinku v povinných náležitostech stanov, kterou řada stávajících SVJ upravovala pouze ve svých domovních řádech.

7.  Pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše, placené jednotlivými vlastníky jednotek. Dosavadní zákon povinnost určit pravidla pro tvorbu rozpočtu ve stanovách neobsahuje. Obsahuje pouze povinnost určit způsob úhrady nákladů spojených se správou domu. NOZ tuto povinnost dále rozšiřuje, když uvádí, že stanovy mají nově obsahovat pravidla jak pro příspěvky na správu domu, tak úhradu cen služeb, jakož i pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.

Lhůta, kterou NOZ stanoví pro přizpůsobení stanov SVJ nové právní úpravě, činí 3 roky. V případě názvu společenství je však lhůta o jeden rok kratší. Stávající SVJ, která ve svém názvu neobsahují slovo „vlastníků“, budou nucena ve lhůtě 2 let od nabytí účinnosti NOZ svůj název doplnit a změnu zapsat do příslušného rejstříku společenství vlastníků jednotek.

Povinné zakládání do sbírky listin

Nový zákon o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob, který nabude účinnosti dne 1.1.2014 a který se bude vztahovat i na SVJ, stanoví povinnost zakládat stanovy, a po každé změně také jejich platná úplná znění, do sbírky listin příslušného rejstříku společenství vlastníků jednotek.

Zákon stanoví i sankce za porušení této povinnosti. Soud bude oprávněn vyzvat hříšníky k předložení listin, které mají být do sbírky listin založeny, a v případě neuposlechnutí této výzvy jim uložit pořádkovou pokutu až do výše 100 000 Kč. Kromě toho se bude mít za to, že člen statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek (tj. jeho předseda v případě jednočlenného statutárního orgánu nebo člen výboru v případě kolektivního statutárního orgánu), který nezakládá aktualizované stanovy, porušuje péči řádného hospodáře se všemi z toho vyplývajícími důsledky. Teoreticky bude moci soud SVJ za porušování této povinnosti i bez návrhu zrušit a nařídit jeho likvidaci. Teoreticky však proto, že u těch SVJ, která vznikají povinně ze zákona, nebude tato možnost z povahy věci připadat v úvahu, pokud v domě počet jednotek neklesne na méně než pět.

 

Orgány

Změny se dotknou i jeho orgánů. Struktura orgánů zůstane zachována, mění se však jejich působnost, jakož i způsob rozhodování a jednání. Ponechává se na uvážení SVJ, jaký okruh osob se může stát členem voleného orgánu, přičemž významný posun oproti stávající úpravě můžeme zaznamenat i v odpovědnosti členů volených orgánů.

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je právnickou osobou. Nový občanský zákoník (NOZ) rozlišuje tři typy právnických osob - korporace, fundace a ústav. SVJ je právnickou osobou korporačního typu, stejně jako obchodní korporace (mezi které se řadí společnost s ručením omezeným, akciová společnost, komanditní společnost, veřejná obchodní společnost a družstvo) a spolek. Svou povahou je SVJ považováno za svého druhu spolek.

 

Úprava orgánů SVJ je v NOZ oproti té stávající velmi strohá. V rozsahu, v jakém NOZ neobsahuje zvláštní úpravu orgánů SVJ a v jakém nejsou upraveny stanovami SVJ, je nutno postavení a působnost jeho orgánů, jakož i práv a povinností jeho členů dále hledat v obecné úpravě o právnických osobách a na ni navazující úpravě korporací. Subsidiárně se na orgány SVJ bude vztahovat i úprava spolku, vyjma ustanovení o shromáždění delegátů, dílčích členských schůzí a o náhradní členské schůzi. 

 

NOZ na rozdíl od dosavadní právní úpravy vychází ze zcela odlišné koncepce právnických osob. Podle ní je právnická osoba, tedy i SVJ, umělý, organizovaný útvar, který není nadán svéprávností, tj. není způsobilý samostatně právně jednat, a proto musí být zastoupen svým statutárním orgánem. Doposud přitom statutární orgán jednal jménem právnické osoby, tj. přímo vytvářel její vůli, nezastupoval ji. Nově bude statutární orgán coby zástupce vlastním jednám nahrazovat vůli právnické osoby. Na jednání statutárního orgánu (včetně statutárního orgánu SVJ) se tak budou napříště vztahovat i pravidla o zastoupení obsažená v NOZ, která se doposud na statutární orgány vůbec neaplikovala. 

 

Struktura orgánů

 

Pokud jde o strukturu orgánů SVJ, nepřináší NOZ kromě drobné terminologické změny žádné novinky. SVJ je stejně jako podle dosavadní právní úpravy postaveno na dvou povinných orgánech. Nejvyšším orgánem SVJ nadále zůstává shromáždění, které tvoří všichni vlastníci jednotek. Výkonným orgánem společenství je statutární orgán. Statutární orgán bude podle určení stanov buď kolektivní, nebo o jednom členu. Kolektivním statutárním orgánem je výbor a jednočlenným statutárním orgánem je předseda společenství vlastníků. Současný zákon tuto osobu označuje za pověřeného vlastníka. V tomto směru tedy dochází k terminologické změně.

 

SVJ se nekladou meze ani při zřizování dalších (dobrovolných) orgánů určených stanovami. NOZ tak ovšem činí za podmínky, že těmto dalším orgánům nebude svěřena působnost, která je vyhrazena pro shromáždění či statutární orgán. Fakultativními orgány mohou být například kontrolní či rozhodčí komise s působností vymezenou v právní úpravě spolku, ale i jiné orgány, které SVJ zřídí stanovami.

 

Členství v orgánu

 

NOZ rozlišuje mezi členstvím v orgánu a členstvím ve voleném orgánu. Toto dělení je důležité zejména pro posouzení odpovědnosti za výkon funkce ve voleném orgánu. Členstvím v orgánu se v případě SVJ rozumí členství v nejvyšším orgánu SVJ, tedy shromáždění, které je stejně jako doposud nerozlučně spjato s vlastnictvím jednotky. Ke vzniku členství totiž automaticky dochází nabytím vlastnického práva k jednotce, přičemž zánikem vlastnického práva k jednotce členství automaticky zaniká. Členství v SVJ, a potažmo v jeho nejvyšším orgánu, nemůže vzniknout jiným způsobem.

 

Členstvím ve voleném orgánu se pak v případě SVJ rozumí členství ve statutními orgánu, popřípadě v dalších orgánech zřízených stanovami. Způsobilým členem voleného orgánu SVJ může být dle NOZ ten, kdo je plně svéprávný a je bezúhonný ve smyslu živnostenského zákona. NOZ současně nevylučuje, tak jako to doposud činily vzorové stanovy SVJ, aby členem statutárního orgánu byla i jiná osoba, než vlastník jednotky, nebo dokonce právnická osoba. Zástupce takové právnické osoby coby člena voleného orgánu však musí být rovněž svéprávný a bezúhonný. Další podmínky pak mohou určit stanovy (např. vyloučení způsobilosti určité osoby k výkonu volené funkce v důsledku jejího úpadku apod.).

 

Pokud byl členem zvolen ten, kdo k tomu není podle zákona způsobilý, bude se na jeho volbu nahlížet tak, jako by se nestala. Pokud člen voleného orgánu ztratí způsobilost být členem voleného orgánu až po svém zvolení do funkce, pak jeho funkce zaniká. Zánik funkce je takový člen voleného orgánu povinen oznámit SVJ bez zbytečného odkladu. Pokud člen voleného orgánu ze své funkce odstoupí prohlášením došlým SVJ, zaniká jeho funkce uplynutím dvou měsíců od dojití prohlášení.

 

Odpovědnost člena orgánu

 

Člen voleného orgánu je povinen vykonávat svou funkci s péčí řádného hospodáře. NOZ v tomto ohledu konkrétně stanoví, že každý, kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat „s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí“. Porušení povinnosti loajality bude v praxi typicky představovat situace, kdy člen voleného orgánu získá na úkor SVJ vlastní prospěch. Co se rozumí potřebnými znalostmi a pečlivostí NOZ nestanoví. Jisté vodítko v tomto ohledu však nabízí zákon o obchodních korporacích (byť se na SVJ nevztahuje), který stanoví, že jedná s potřebnými znalostmi a pečlivostí ten, kdo mohl v dobré víře předpokládat, že jednal informovaně a v obhajitelném zájmu právnické osoby.

 

NOZ současně reaguje i na častou situaci, kdy nějaká osoba přijme funkci nebo v ní setrvává i přes vědomí toho, že na ni dle důvodové zprávy svými znalostmi nebo z jiných důvodů nestačí. NOZ pro tyto případy zavádí vyvratitelnou právní domněnku o porušení péče řádného hospodáře ze strany této osoby se všemi z toho vyplývajícími důsledky, zejména povinnosti k náhradě škody. NOZ tedy klade na osoby vykonávající funkci člena voleného orgánu (typicky statutárního orgánu, popř. funkci revizora či člena kontrolní komise) mnohem větší nároky, než tak činila dosavadní právní úprava. Odpovědnost členů statutárního orgánu se totiž dle vzorových stanov SVJ doposud řídila ustanoveními občanského zákoníku a péče řádného hospodáře coby institut obchodního práva se na jeho členy nevztahovala.

 

Shromáždění

 

Nejvyšším orgánem společenství vlastníků jednotek (SVJ) zůstává i podle nového občanského zákoníku (NOZ) shromáždění. Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Členství v tomto orgánu je tak nerozlučně spjato s vlastnictvím jednotky, což znamená, že nabytím vlastnického práva k jednotce členství vzniká a zánikem vlastnického práva k jednotce členství zaniká.

 

Konání shromáždění

 

Shromáždění se musí i dle NOZ konat alespoň jedenkrát za rok. Shromáždění bude zasedat buď z podnětu statutárního orgánu, nebo z podnětu vlastníků, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů. Tento počet odpovídá i současné úpravě. Nově však musí být takoví vlastníci alespoň dva. Pokud z podnětu stanoveného počtu vlastníků nesvolá shromáždění statutární orgán, jsou oprávněni tak učinit tito vlastníci, a to výslovně na náklady SVJ.

 

Shromáždění se svolává pozvánkou. Pokud k ní nejsou připojeny podklady týkající se pořadu zasedání, je svolavatel povinen umožnit každému vlastníku jednotky včas se s nimi seznámit. Víc NOZ v ustanoveních upravujících SVJ neříká, a proto je nutno hledat další podrobnosti v ustanoveních o spolku, která se na poměrně lakonickou úpravu SVJ užijí přiměřeně. Z této úpravy plyne, že shromáždění je nutno svolat ve lhůtě určené stanovami, jinak nejméně 30 dnů před jeho konáním. Z pozvánky musí být zřejmé místo, čas a pořad jednání, přičemž místo a čas musí co nejméně omezovat možnost členů se ho účastnit. Pokud je shromáždění svoláváno z podnětu vlastníků, může být pořad zasedání proti návrhu uvedenému v podnětu změněn pouze se souhlasem toho, kdo podnět podal.

 

Hlasování na shromáždění

 

Na počtu hlasů vlastníků se v NOZ nic nemění, neboť nadále platí, že počet hlasů odpovídá velikosti podílu vlastníka na společných částech, přičemž velikost podílu vlastníků na společných částech je nově možno určit oproti stávající úpravě odlišně. Výslovně je nově stanoveno, že se nepřihlíží k hlasu SVJ, vlastní-li v domě nějakou jednotku. I pokud jde o způsobilost shromáždění usnášet se, byla v NOZ zvolena stejná úprava, jaká platí dnes. Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek s většinou všech hlasů.

 

NOZ stanoví totožné všeobecné kvórum pro přijímání usnesení na shromáždění jako dosavadní právní úprava. K přijetí rozhodnutí bude postačovat souhlas nadpoloviční většiny hlasů přítomných vlastníků, nestanoví-li zákon nebo stanovy počet vyšší. V tomto ohledu se pak NOZ podstatně liší od současné právní úpravy, která vymezuje řadu rozhodnutí, jež musí být schválena vyšším počtem vlastníků (ať už 3 většinou všech nebo přítomných vlastníků či dokonce všemi vlastníky). Tato vyšší kvóra totiž NOZ nestanoví.

 

NOZ určuje, že pouze v případě, kdy je rozhodnutí přijímáno mimo zasedání shromáždění, musí být pro přijetí rozhodnutí většina všech vlastníků (nestanoví-li stanovy vyšší počet) a že pokud se mění všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo se mění poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků. Existující SVJ tak mohou od ledna příštího roku uzpůsobit své stanovy nové právní úpravě v tom smyslu, že současná vyšší kvóra pro určitý typ rozhodnutí sníží na příslušné minimum.

 

Kompetence shromáždění

 

NOZ stanoví výlučnou působnost shromáždění, kterou nelze zúžit ani přenést na jiný orgán společenství. Stanovy však mohou působnost shromáždění ještě dále rozšířit. Oproti stávající úpravě se okruh oblastí, o které je oprávněno rozhodovat shromáždění, rozšiřuje. Nově bude například shromáždění rozhodovat o výši záloh na úhradu služeb. Tuto kompetenci dnes přitom stávající vzorové stanovy svěřují statutárnímu orgánu. Dnem 1. ledna 2014 tak toto ustanovení stanov stávajících SVJ pozbude v souladu s přechodnými ustanovením NOZ závaznosti. SVJ navíc budou povinna ve lhůtě 3 let od nabytí účinnosti NOZ uvést své stanovy do souladu s jeho právní úpravou.

 

V odborných kruzích proběhla debata o tom, zda bude nově zastavení bytu podmíněno nutností získat souhlas sousedů a zda by formální výklad kompetencí shromáždění mohl zmrazit hypoteční trh s byty. Tato debata vznikla na základě jedné kompetence shromáždění, dle které do působnosti shromáždění patří udělování předchozího souhlasu k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil. Rozšířila se tak hypotetická úvaha, zda by toto ustanovení mohlo mířit na případy, kdy zástavní smlouvu uzavírá vlastník bytu na zajištění vlastního úvěru. Proti této úvaze se postavil autor NOZ a i expertní skupina Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti, která k této kompetenci shromáždění přijala jednoznačné výkladové stanovisko. Z jeho závěrů plyne, že předchozí souhlas shromáždění se zřízením zástavního práva k jednotce je nutný pouze v případech, kdy zástavní právo zřizuje SVJ k zajištění pohledávky společenství z úvěru v rámci působnosti správy domu a pozemku. Obava, že by si každý, kdo bude chtít čerpat hypotéku na svůj byt a kdo bude k zajištění tohoto úvěru zastavovat svůj byt, musel opatřit předchozí souhlas shromáždění, tak není na místě.

 

Od ledna bude možné korespondenční hlasování 11.11.2013

Nový občanský zákoník, přináší novinku v úpravě bytového spoluvlastnictví.Jedná se o možnost korespondenčního hlasování jednotlivými vlastníky jednotek, které se vžilo pod označením hlasování per rollam. 

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) se NOZ dočkali možnosti tzv. hlasování per rollam, tedy korespondenční formy hlasování mimo zasedání shromáždění SVJ. I přes nesporné výhody tohoto institutu, který v současnosti známe z úpravy společnosti s ručením omezeným, by SVJ měla k možnosti hlasování per rollam přistupovat s nezbytnou opatrností a změnu stanov volit uvážlivě.

 

Kdy bude možné hlasovat per rollam?

 

NOZ upravuje dva případy, ve kterých bude možno využít hlasování per rollam. První plyne přímo ze zákona a druhý se uplatní ve všech případech, kdy tento způsob rozhodování budou připouštět stanovy. 

První možnost plynoucí přímo ze zákona nastane, pokud nebude svolané shromáždění způsobilé se usnášet a osoba oprávněná k jeho svolání navrhne v písemně formě do 1 měsíce ode dne, na který bylo zasedání svoláno, aby touto formou hlasování vlastníci jednotek rozhodli o těch záležitostech, které měly být projednány na daném shromáždění. V jiných případech lze mimo zasedání rozhodnout pouze, pokud to připustí stanovy.

 

Návrh na přijetí rozhodnutí bude muset dle úpravy v NOZ obsahovat alespoň návrh usnesení, potřebné podklady pro jeho posouzení (případně údaj o tom, kde jsou uveřejněny) a lhůtu, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit. Minimální lhůta je stanovena na 15 dní, pokud stanovy neurčí lhůtu delší. Vlastník vyjádří svůj souhlas tím, že vlastnoručně podepíše listinu obsahující plné znění návrhu rozhodnutí a opatří ji datem (s uvedením dne, měsíce a roku), kdy bylo jeho vyjádření učiněno.

 

Rozhodnutí mimo zasedání bude přijato za předpokladu, že souhlas vyjádří většina všech vlastníků, nestanoví-li stanovy vyšší počet hlasů. Mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, bude vyžadován souhlas všech vlastníků jednotek. Přijetí usnesení (spolu s celým jeho obsahem) či nepřijetí rozhodnutí je povinen v písemné formě oznámit vlastníků jednotek statutární orgán SVJ, a to bez zbytečného odkladu. Pokud by tak neučinil, může oznámení na náklady společenství učinit ten z vlastníků, který usnesení navrhl.

 

Pozor na zneužitelnost!

 

Odpůrci možnosti hlasování per rollam namítají zneužitelnost tohoto institutu. Je totiž zvykem, že na zasedání shromáždění podává předkladatel návrhu usnesení příslušné vysvětlení a poté přítomní vlastníci před přijetím usnesení o záležitosti, o které má být rozhodnuto, diskutují, což je pro řadu vlastníků důležitý moment pro vlastní rozhodnutí. V případě korespondenčního hlasování tato širší diskuse, pokud nebude vedena z vlastní iniciativy, odpadne, což může být výhodou i nevýhodou. 

Pří úvaze, zda a v jakých případech ve stanovách formu hlasování per rollam připustit, by měly jednotlivé domy uvážit, že oproti společníkům společnosti s ručením omezeným, jejíž právní úprava možnost hlasování mimo zasedání valné hromady připouští již dnes, nejsou vlastníci jednotek žádní profesionálové a že tento institut může být i přes nesporné výhody zneužit. K zavedení možnosti hlasování mimo zasedání shromáždění by proto měla jednotlivá SVJ přistupovat s nezbytnou opatrností a změnu stanov volit uvážlivě s ohledem na konkrétní okolnosti panující v domě. V případě důležitých rozhodnutí pak přistoupit přinejmenším k zakotvení vyššího kvóra pro přijetí usnesení, než nadpoloviční většiny všech vlastníků jednotek.

 

Soudní ochrana

 

NOZ zachovává v případech, kdy je pro to důležitý důvod, právo přehlasovaného vlastníka jednotky (nebo i SVJ, pokud je vlastníkem jednotky) obrátit se na soud s návrhem, aby o záležitosti rozhodl. Toto oprávnění náleží přehlasovanému vlastníku jak v případě rozhodnutí přijatých na zasedání shromáždění SVJ, tak mimo zasedání formou hlasování per rollam. Dosavadní lhůtu šesti měsíců se však zkracuje na polovinu, tedy na lhůtu 3 měsíců od doby, kdy se vlastník o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jinak jeho právo zaniká. Současně nově NOZ umožňuje, aby přehlasovaný vlastník soudu navrhl vydání předběžného opatření, kterým soud dočasně zakáže jednat podle napadeného rozhodnutí. Kromě práva přehlasovaného vlastníka dále NOZ zakotvuje právo každého vlastníka navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se, je-li pro to důležitý důvod.

 

Za zmínku pak stojí i právo na soudní ochranu v případě zneužití hlasovacího práva k újmě celku, která plyne z obecné úpravy korporací, která se na SVJ, coby právnickou osobu korporačního typu, rovněž vztahuje. Z této obecné úpravy plyne, že zneužije-li člen SVJ hlasovací právo k újmě celku, rozhodne soud na návrh toho, kdo prokáže právní zájem, že k hlasu tohoto člena nelze pro určitý případ přihlížet. Toto právo zaniká, pokud návrh není podán do 3 měsíců ode dne, kdy k zneužití hlasu došlo. Zajímavé ustanovení navíc obsahuje i právní úprava spolku, která se na SVJ použije přiměřeně. Dle tohoto ustanovení platí, že usnesení shromáždění SVJ (nebo i jiného orgánu), které se příčí dobrým mravům, nebo mění stanovy tak, že jejich obsah odporuje donucujícím ustanovením zákona, se hledí, jako by nebylo přijato. To platí i v případě, že bylo přijato usnesení v záležitosti, o které tento orgán nemá působnost rozhodnout. SVJ, pamatujte na to

 

SVJ podle nového občanského zákoníku - zánik

 

Současná právní úprava zániku společenství vlastníků jednotek (SVJ) obsažená v zákoně o vlastnictví bytů není příliš obsáhlá. Stanoví tři případy zániku SVJ a další situace neřeší. SVJ tak dle dnešní úpravy zaniká jednak dnem zániku domu (typicky v případě jeho demolice či v důsledku přírodní katastrofy), dále dohodou všech vlastníků o změně vlastnictví jednotek na podílové spoluvlastnictví budovy, nebo prohlášením jediného vlastníka o zrušení vymezení jednotek v domě a změně vlastnictví jednotek na vlastnictví budovy. Co činit například v situaci, kdy klesne počet vlastníků jednotek pod minimální hranici nutnou pro vznik SVJ, zákon o vlastnictví bytů neřeší.

 

Opět dvoufázový proces

 

Nový občanský zákoník (NOZ) striktně rozlišuje mezi zrušením a zánikem SVJ. Nově tak bude dvoufázovému procesu podléhat nejenom založení a vznik SVJ, ale i jeho zrušení a zánik.

 

Ke zrušení SVJ podle NOZ bude jednak docházet automaticky ze zákona dnem zániku vlastnického práva ke všem jednotkám v domě (což může nastat v případech výše uvedených). Současně však bude možné SVJ zrušit právním jednáním, pokud bylo založeno dobrovolně nebo pokud počet jednotek v domě klesl na méně než pět. Pro tento případ NOZ stanoví vlastníkům jednotek povinnost přijmout pravidla pro správu domu a pozemku a pro příspěvky na ni.

 

Samotný zánik SVJ bude vázán, obdobně jako je tomu dnes u obchodních společností, na výmaz z rejstříku společenství vlastníků jednotek. Návrh na výmaz bude zapotřebí podat k příslušnému krajskému soudu poté, co nastanou skutečnosti, se kterými NOZ spojuje zrušení SVJ.

 

Zapomeňte na likvidaci

 

Podle obecných ustanovení o právnických osobách se v případě zrušení právnické osoby povinně vyžaduje její likvidace, pokud zákon nestanoví jiný způsob vypořádání, anebo pokud nestanoví, že se likvidace neprovádí. V případě SVJ přitom NOZ výslovně stanoví, že se likvidace neprovádí.

 

Majetkové poměry SVJ se vypořádají tak, že dnem zániku SVJ přejdou práva a povinnosti SVJ na jednotlivé vlastníky jednotek, a to v poměru stanoveném podle podílu každého vlastníka jednotky na společných částech. Právními nástupci SVJ se tak stanou vlastníci jednotek, kteří budou ke dni výmazu SVJ z rejstříku společenství vlastníků jednotek zapsáni v katastru nemovitostí jako vlastníci jednotek. Na tyto vlastníky jednotek přejdou poměrným způsobem veškerá práva a povinnosti SVJ, a to včetně nevypořádaných závazků SVJ, na což by vlastníci jednotek měli pamatovat.

 

 

 

 

 

 

Půjdou domovní řády vymáhat smluvními pokutami? 

 

NOZ poskytuje společenstvím vlastníků zákonnou oporu pro autoritativní stanovování domovních pravidel a jejich vymáhání.

Velmi diskutovanou otázkou v řadě společenství vlastníků jednotek (SVJ) je otázka závaznosti a vymahatelnosti pravidel upravených v domovních řádech a možnost ukládání smluvních pokut za jejich porušování. S právní úpravou SVJ v NOZ získají zákonný nástroj, který jim umožní domovní pravidla závazně stanovovat. Otázka jejich vymáhání například ukládáním smluvních pokut je však nadále diskutabilní, byť nový občanský zákoník úpravu smluvních pokut značně uvolní.

 

Domovní řády

 

NOZ stanoví jako jednu z povinných obsahových náležitostí stanov určení pravidel pro správu domu a pozemku a pro užívání společných částí domu. Jedná se o novinku, kterou řada stávajících SVJ upravovala pouze ve svých domovních řádech. Nový zákon o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob, NOZ stanoví povinnost zakládat stanovy, a po každé změně také jejich platná úplná znění, do sbírky listin příslušného rejstříku společenství vlastníků jednotek. Tím bude vůči všem zajištěna publicita stanov a v nich obsažených pravidel správy domu a užívání společných částí. Stávající SVJ budou povinna své stanovy přizpůsobit nové právní úpravě (tj. mimo jiné zahrnout daná pravidla do stanov) ve lhůtě 3 let od nabytí účinnosti NOZ a doručit je příslušnému krajskému soudu, který vede rejstřík společenství vlastníků jednotek.

 

Na tuto novinku v obsahových náležitostech stanov navazuje výslovná povinnost vlastníka jednotky řídit se vznikem vlastnického práva k jednotce pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát (což bude zajištěno jejich obsažením ve stanovách a následnou publikací prostřednictvím sbírky listin rejstříku společenství vlastníků jednotek). Jedná se o rozvedení obecné zásady dopadající na všechny právnické osoby korporativního typu (mezi které se řadí i SVJ), která je upravena v obecné části o korporacích a dle které se člen korporace přijetím členství v korporaci zavazuje vůči ní chovat se čestně a zachovávat její vnitřní řád. NOZ jde však ještě dál!

 

Ukládá vlastníkovi jednotky, aby zajistil dodržování pravidel pro správu domu a pozemku a pro užívání společných částí domu i osobami, kterým umožnil přístup do domu nebo bytu. Bude se jednat např. o osoby, které s ním žijí ve společné domácnosti, nájemce, návštěvy, řemeslníky, ale i zcela neznámé osoby, pokud jim vlastník umožní přístup do domu nebo jednotky. SVJ by tak teoreticky mohla za porušování pravidel správy domu a užívání společných částí třetími osobami postihovat vlastníky jednotek.

 

Smluvní pokuty aneb bič na nepřizpůsobivé osoby

 

Efektivní způsob toho, jak zajistit dodržování domovních pravidel či zákonem stanovených povinností představují majetkové sankce v podobě smluvních pokut. Smluvní pokuty jsou všeobecně chápány jako efektivní nástroj „motivující“ nepřizpůsobivé vlastníky k dodržování právních povinností. Hrozba zápočtu tohoto sankčního postihu oproti přeplatku z vyúčtování záloh na služby spojené s užíváním jednotky, který si SVJ výslovně vymiňují ve svých stanovách, je pak dostatečným Damoklovým mečem a dodatečným „motivačním“ prostředkem řady hříšníků. Otázku je však soulad tohoto postupu se zákonem.

 

V současnosti spíše převládá názor o protiprávním charakteru smluvních pokut za porušování domovních pravidel či zákonem stanovených povinností ukládaných SVJ vlastníkům jednotek na základě stanov SVJ či usnesení shromáždění. Důvod spočívá především v absenci písemného ujednání o smluvní pokutě vyžadovaného zákonem, tedy listiny s podpisy vlastníků jednotek stvrzujících souhlas se smluvní pokutou např. na příslušném usnesení shromáždění SVJ. NOZ v tomto ohledu přináší zásadní změnu oproti minulé právní úpravě, neboť nově se nebude písemná forma smluvní pokuty vyžadovat. I přesto se však odborná veřejnost na jednoznačném stanovisku, zda SVJ budou moci podle nové právní úpravy vlastníky jednotek smluvními pokutami sankcionovat, prozatím neshodla. Diskuse však naznačují významný posun ve prospěch této možnosti, pokud bude ve stanovách upravena.

 

Stanovy SVJ představují smlouvu svého druhu. Mezi povinné náležitosti stanov budou od Nového roku patřit jak výše zmíněná pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, která by mohla smluvní pokuty za porušování domovních pravidel obsahovat, tak i přehled členských práv a povinností vlastníků jednotek a způsob jejich vymáhání. Pod způsob vymáhání členských povinností lze přitom podřadit možnost stanování majetkových sankcí například ve formě smluvních pokut za porušování zákonem stanovených povinností. Pokud pak budou stanovy přijaty se souhlasem všech vlastníků jednotek, publicita stanov bude zajištěna jejich založením ve sbírce listin příslušného rejstříkového soudu a výše smluvních pokut bude přiměřená, lze ukládání smluvních pokut za porušování stanovených domovních pravidel a zákonem uložených povinností připustit. V každém případě však bude zajímavé sledovat, co na ukládání smluvních pokut řeknou soudy, proto lze doporučit, aby k tomuto prostředku vymáhání právních povinností přistupovala společenství s nezbytnou dávkou uvážení.

 

 

Povinnosti vlastníků jednotek

Výčet zvláštních práv a povinností spjatých s vlastnictvím jednotky je obsažen v třetí části nového občanského zákoníku (NOZ), o které NOZ stanoví, že je možno se od ní odchýlit ujednáním s účinky vůči třetím osobám, jen připouští-li to zákon. Tento zvláštní výčet práv a povinností obsažený v paragrafech 1175 až 1184 se přitom vztahuje na všechny vlastníky jednotek bez ohledu na to, zda se jedná o dům, ve kterém již vniklo společenství vlastníků jednotek (SVJ) nebo o dům, kde SVJ nevzniklo (ani vzniknout nemusí) či kde SVJ dosud nevzniklo. „Zvláštní“ proto, že kromě uvedeného výčtu se na vlastníky jednotek budou vztahovat i „obecná“ práva a povinnosti příslušející každému vlastníkovi věci, přičemž v domech se SVJ rovněž práva a povinnosti vyplývající z členství vlastníků v SVJ, které je nerozlučně spjato s vlastnictvím jednotky.

 

Notifikační povinnost

 

Vlastníci jednotek má od ledna několik oznamovacích povinností. Každý vlastník bude jednak povinen informovat společenství vlastníků jednotek (SVJ), že se stal vlastníkem jednotky. Kromě toho bude povinen oznámit ve stejné lhůtě svou adresu a nahlásit počet osob, které budou mít v jeho bytě domácnost. O každé změně oznámených údajů budou vlastníci povinni informovat do 30 dnů ode dne, kdy se o dané změně dozvěděli nebo dozvědět mohli. V případě změny počtu osob, které budou mít v bytě domácnost a budou v něm bydlet po souhrnnou dobu tří měsíců v jednom kalendářním roce, tak však budu muset učinit bez zbytečného odkladu. To bude platit i tehdy, pokud přenechají byt k užívání jiné osobě, přičemž v takovém případě budou povinni oznámit i jméno a adresu dané osoby.

 

Tuto oznamovací povinnost uvítají především ta SVJ, která rozúčtovávají některé ceny služeb (např. elektřinu za provoz výtahu či osvětlení společných částí, úklid domu, odvoz odpadků) na jednotky nikoli dle podílů vlastníků na společných částech, ale právě dle počtu osob užívajících jednotku. Jedná se přitom o celou řadu SVJ, které vychází z úvahy, že například náklady na společnou elektřinu v domě se úměrně odvíjejí od počtu osob užívajících jednotku. Je pravděpodobnější, že vlastník bytu o mnoha metrech čtverečních, který užívá jednotku sám, použije méně často výtah v domě a méně často si rozsvítí ve společných prostorách domu než čtyřčlenná rodina užívající menší jednotku.

Uvedená oznamovací povinnost bude vznikat vlastníkům ve všech společenstvích bez rozdílu, přičemž SVJ budou mít reciproční povinnost tyto údaje shromažďovat, a to bez ohledu na konkrétní způsob rozúčtování cen služeb na jednotky v daném SVJ. NOZ v tomto ohledu vychází vlastníkům vstříc. Ukládá totiž SVJ povinnost sdělit na požádání vlastníkovi jednotky jméno i adresu kteréhokoli vlastníka jednotky nebo nájemce v domě.

 

Příspěvková povinnost

 

NOZ pochopitelně pamatuje i na základní povinnost vlastníků jednotek přispívat na úhradu nákladů spojených se správou domu a pozemku. Zatímco vlastník svobodně spravuje svou jednotku, a tedy i na vlastní náklad udržuje a opravuje svůj byt nebo nebytový prostor, náklady spojené se správou domu a pozemku hradí vlastníci poměrně. NOZ dělí tyto náklady na dva základní druhy a dle vymezených druhu pak stanovuje pravidla jejich rozúčtování mezi vlastníky. NOZ na jedné straně rozlišuje příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a pozemku a na straně druhé příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti.

 

U první skupiny NOZ stanoví, že vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech, nebylo-li určeno jinak. NOZ tak v případě této skupiny umožňuje, aby rozúčtování těchto nákladů mezi vlastníky jednotek určovala pravidla schválená ve stanovách SVJ dle vlastního klíče. Za situace, že některá ze společných částí slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, by pravidla měla zohledňovat výši příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.

 

U druhé skupin NOZ žádnou odchylnou úpravu ve stanovách SVJ nepřipouští, když striktně stanoví, že příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně. Odchylné ujednání přitom nebude možné, jak plyne z výše uvedeného důvodu. Je nutno konstatovat, že rozvržení nákladů na vlastní správní činnosti rovným dílem na každou bytovou jednotku reflektuje v řadě případů již současná praxe. Ta vychází z logiky, že tyto náklady s velikostí užívané plochy nesouvisí.